Zielona transformacja opanowuje niemiecki rynek nieruchomości

Ponad 60% obecnych niemieckich zasobów mieszkaniowych będzie musiało zostać odnowionych w ciągu najbliższych dziesięciu lat, aby osiągnąć cele klimatyczne wyznaczone przez Komisję Europejską. Transformacja będzie wiązać się z rosnącymi kosztami i coraz większą rozbieżnością cen domów. Oczekuje się, że efektywność energetyczna szybko wzrośnie na szczyt listy priorytetów dla kupujących.

W poszukiwaniu nowej równowagi

Niemiecki rynek nieruchomości wszedł w oczekiwaną fazę korekty w związku z wyższymi stopami procentowymi i słabnącymi realnymi dochodami do dyspozycji. W pierwszym kwartale ceny nieruchomości spadły o około 7% rok do roku. Nie jest to krach, ale korekta. Jednocześnie minie trochę czasu, zanim rynek będzie w stanie osiągnąć nową równowagę. Obecnie widzimy, że osiągnie on dno w drugiej połowie roku, po czym nastąpi ożywienie w 2024 roku. Koszty finansowania i dochody gospodarstw domowych pozostają najważniejszymi czynnikami napędzającymi niemiecki rynek nieruchomości. Czynniki takie jak lokalizacja i ekologizacja przyczynią się natomiast do zwiększenia rozbieżności.

Sektor nieruchomości odgrywa ważną rolę w wysiłkach kraju na rzecz osiągnięcia celów klimatycznych. W 2019 r. ogrzewanie pomieszczeń w sektorze prywatnych gospodarstw domowych stanowiło 17,5% całkowitego zużycia energii i jest również źródłem około dwóch trzecich końcowego zużycia energii w gospodarstwach domowych. Energia jest również wykorzystywana do chłodzenia pomieszczeń, podgrzewania wody, oświetlenia, urządzeń elektrycznych i gotowania.

Mniej niż 20% zużycia energii w gospodarstwach domowych w Niemczech jest obecnie pokrywane przez energię odnawialną.

Udział odnawialnych źródeł energii i pomp ciepła w całkowitym zużyciu energii przez gospodarstwa domowe (2021)

Źródło: Eurostat, ING

Nie jest zaskoczeniem, że rząd próbuje teraz stanąć na wysokości zadania. Szeroko dyskutowana niemiecka ustawa o energii budowlanej (GEG) określiła, że od 1 stycznia 2024 r. wszystkie nowe budynki muszą być ogrzewane w co najmniej 65% energią odnawialną. W przypadku istniejących budynków “okres decyzyjny” obowiązuje do 2028 roku. Od 2045 r. do ogrzewania nie będą już wykorzystywane paliwa kopalne.

Jednak nawet najbardziej ekologiczny system ogrzewania na niewiele się zda, jeśli zużycie energii jest nadal wysokie, a efektywność energetyczna pozostaje niska z powodu słabej izolacji. W rezultacie Komisja Europejska dąży do tego, aby do 2033 r. wszystkie nieruchomości mieszkalne w UE posiadały co najmniej etykietę energetyczną D.

12,5 miliona szans na przejście na ekologię

Spojrzenie na wiek niemieckich zasobów mieszkaniowych pokazuje, że istnieje poważna potrzeba gruntownej renowacji. Im starsza jest nieruchomość mieszkalna, tym bardziej prawdopodobne jest, że do ogrzewania nadal wykorzystywane są paliwa kopalne. W budynkach ukończonych przed 1979 r. tylko jeden na 100 domów jest ogrzewany za pomocą systemów geotermalnych i innych systemów ogrzewania środowiskowego lub powietrza wywiewanego. Dla porównania, w domach wybudowanych po 2011 roku, są one widoczne w prawie co czwartym budynku. Ponadto starsze domy są zazwyczaj słabo izolowane lub przeszklone, więc zużycie energii pozostaje wysokie, a klasa efektywności energetycznej jest często niska. Niestety, tylko 3% obecnych zasobów mieszkaniowych zostało ukończonych po 2011 roku.

Badanie przeprowadzone przez agencję nieruchomości McMakler w 2021 r. wykazało, że zaledwie 10% nieruchomości wybudowanych przed 1979 r. zostało sklasyfikowanych w klasach energetycznych A, A+ lub B. W przypadku nieruchomości mieszkalnych wybudowanych od 2010 r. udział ten wynosi ponad 70%. Nie jest zatem zaskoczeniem, że większość niemieckich nieruchomości mieszkalnych ma etykietę energetyczną E lub gorszą.

Procentowy rozkład klas efektywności według zapotrzebowania na energię niemieckich zasobów mieszkaniowych (%)

Źródło: BMWK, dena, ING

Plany Komisji Europejskiej zakładają, że do 2033 r. domy będą musiały osiągnąć co najmniej klasę efektywności energetycznej D w skali od A do G. W oparciu o obecną niemiecką skalę (od A+ do H) oznacza to, że 11 milionów domów jedno- i dwurodzinnych, a także 1,5 miliona domów wielorodzinnych – tj. 64% wszystkich niemieckich zasobów mieszkaniowych – będzie musiało zostać odnowionych w ciągu najbliższych 10 lat.

Zieleń ma swoją cenę

Dotychczasowa aktywność w zakresie renowacji była ograniczona. Renowacje, które doprowadziły do oszczędności energii o ponad 60%, były przeprowadzane średnio na 0,1% niemieckich zasobów mieszkaniowych każdego roku w latach 2012-2016. W UE wskaźnik ten wynosił 0,2%. Aby Niemcy osiągnęły cel UE w zakresie etykiet energetycznych do 2033 r., tempo ekologicznych renowacji musiałoby wzrosnąć 65-krotnie.

Nie chodzi tylko o tempo, ale także o finansowanie. Remonty mieszkań mogą kosztować od 400 do 600 euro za metr kwadratowy. Pełna modernizacja mieszkania kosztowałaby około 505 euro za metr kwadratowy. W związku z tym koszt realizacji celu Komisji Europejskiej, jakim jest renowacja niemieckich zasobów mieszkaniowych do klasy efektywności energetycznej D do 2033 r., może wynieść od 740 mld do 1 biliona euro.

Renowacja może być dość ekonomiczna i zwykle amortyzuje się po 11-17 latach dla właścicieli domów lub po około 14 latach dla właścicieli mieszkań. Dla większości właścicieli domów będzie to jednak początkowo oznaczać konieczność zaciągnięcia nowego finansowania, aby móc sprostać wyzwaniom finansowym związanym z zieloną transformacją. W Niemczech ponad połowa wszystkich właścicieli domów nadal ma niespłaconą pożyczkę, co może utrudnić zaciągnięcie większej pożyczki – zwłaszcza w świetle obecnych wysokich kosztów finansowania i surowych warunków udzielania pożyczek.

Zielony to nowy kierunek

Wpływ zmian klimatycznych w połączeniu z niepewnością polityczną jest już bardzo widoczny na niemieckim rynku nieruchomości. Analiza anonimowych danych ING potwierdza, że zielona transformacja na rynku mieszkaniowym była już decydującym czynnikiem rozwoju cen w ostatnich latach. Istnieje silna różnica w cenach między energooszczędnymi nieruchomościami mieszkalnymi a ich niezmodernizowanymi odpowiednikami, która znacznie wzrosła w latach 2021-2023.

Już teraz wypłacane są ogromne premie za efektywność i żądane są zniżki na renowację. W tym roku cena domu z etykietą energetyczną H była średnio o 45% niższa niż cena nieruchomości mieszkalnej z etykietą energetyczną A+. W ubiegłym roku różnica ta wynosiła 36%.

Zniżka na renowację od klasy efektywności energetycznej A+ na klasę efektywności energetycznej

Źródło: ING

Wraz z postępem regulacji, popyt na nowe budynki prawdopodobnie będzie stale wzrastał, co doprowadzi do wzrostu cen, biorąc pod uwagę ograniczoną podaż i jednocześnie wysokie koszty budowy. Ceny energooszczędnych nowych budynków będą zatem prawdopodobnie nadal rosnąć w nadchodzących latach, podczas gdy spodziewamy się bardziej znaczących spadków cen w przypadku nieremontowanych budynków istniejących. Sprzedający będą teraz musieli zaakceptować zniżki na renowację, aby zrekompensować koszty pojawiające się po zakupie. W rezultacie negatywne zmiany cen istniejących nieruchomości mogą być nawet silniejsze niż sugerowałoby to obecne otoczenie rynkowe związane z wysokimi kosztami finansowania i realnymi spadkami płac.

W przeszłości przy zakupie nieruchomości kierowano się trzema kryteriami: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Wraz z zieloną transformacją wydaje się, że na szczycie listy szybko pojawiają się trzy kolejne: efektywność energetyczna, efektywność energetyczna, efektywność energetyczna.

Materiał źródłowy: The green transition takes hold of Germany’s property market | Article | ING Think