Inwestowanie w nieruchomości zawsze było popularne wśród Polaków. W czasach, gdy GPW stawiała dopiero pierwsze kroki, było jedną z niewielu możliwości na pomnożenie oszczędności. Stać na to było jednak tylko nielicznych. Dzięki REIT-om wkrótce może się to zmienić.
Biznes w miarę stabilny, ale drogi
Rynek nieruchomości jest względnie bezpiecznym miejscem do lokowania pieniędzy. Wprawdzie i jego nie omijają gospodarcze kryzysy, ale z reguły podnosi się po nich jeszcze silniejszy. Po finansowym załamaniu z 2008 r. ceny nieruchomości spadły „zaledwie” o 20-30%, podczas gdy giełda straciła ok. 2/3 swojej wartości. W perspektywie długoterminowej nieruchomości sukcesywnie drożeją. Na samodzielny zakup mieszkania pod wynajem przeciętny Polak nie ma jednak wystarczających pieniędzy. Nie mówiąc już o nieruchomościach komercyjnych, jak biura czy powierzchnie handlowe. Co innego, jeśli środki wielu inwestorów połączyć się w jeden wielki wehikuł inwestycyjny.
Co to jest REIT?
Tak właśnie działają REIT-y (Real Estate Investment Trust). Są to fundusze, które gromadzące środki poprzez emisję akcji, a następnie kupują za nie duże i drogie nieruchomości komercyjne. Potem je wynajmują i zarabiają na czynszach płaconych przez najemców. Umowy najmu są z reguły zawierane na lata. REIT-y uzyskują w ten sposób regularne i w miarę stałe dochody, których większość trafia potem do akcjonariuszy. W ten sposób praktycznie każdy może zainwestować swoje oszczędności na rynku nieruchomości – nawet bez wychodzenia z domu i dużych pieniędzy.
Czy to się opłaca?
Początków REIT-ów, jak to często bywa w świecie finansów, szukać trzeba za oceanem. Tam taki model biznesowy funkcjonuje od lat 60-tych, jest więc spore pole dla porównań i wyciągnięcia wniosków. Poniższa tabela pokazuje zestawienie historycznej średniej rocznej stopa zwrotu REIT-ów na tle amerykańskich indeksów giełdowych i inflacji.
Źródło: www.reit.com
Jak widać, w większości okresów stopy zwrotu wypracowane przez REIT-y były wyższe niż na rynku akcji. Zyski z obligacji nigdy ich nie przebiły, a z reguły zostawały daleko z tyłu. Oczywiście wiele zależy od koniunktury gospodarczej. W okresie boomu stawki czynszu idą w górę i dochody rosną, w czasach kryzysu mamy o do czynieni z sytuacją przeciwną. Niemniej w długim kresie REIT-y i tak wychodzą na swoje. REIT-y są też skutecznym zabezpieczeniem przed inflacją.
Startujemy w przyszłym roku
W Polsce na razie nie ma prawa regulującego działalność REIT-ów, ale rząd już od pewnego czasu pracuje nad taką ustawą. Ma ona wejść w życie na początku przyszłego roku.
Założenia są proste i oparte na rozwiązaniach sprawdzonych na rynkach rozwiniętych: REIT-y będą mieć formę spółek akcyjnych i będą notowane na giełdzie. Ich akcje będzie można kupić tak, jak każdej innej spółki obecnej na GPW. Dzięki temu REIT-y będą łączyć zalety inwestycji w nieruchomości komercyjne z zaletami inwestowania w akcje. Podobnie jak inne spółki giełdowe, REIT-y będą musiały regularnie publikować swoje wyniki zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości. Na ich korzyść działać będzie to, iż REIT-y mają być zwolnione z płacenia podatku CIT, pod warunkiem, że będą regularnie wypłacać dywidendy. Każdego roku minimum 90% zysku ma trafiać do akcjonariuszy. To znacznie więcej niż oferuje większość giełdowych spółek.
Pionierzy już pukają
Mimo, że prawo nie jest jeszcze gotowe, były już pierwsze przymiarki do wprowadzenie REIT-ów na GPW. Pierwsza tego typu spółka Reino Dywidenda Plus nie zdołała jednak przyciągnąć do siebie inwestorów i zmuszona była odwołać publiczną ofertę akcji. Kiedy ustawa wejdzie w życie, planuje drugie podejście. Na warszawskiej giełdzie notowana jest już zarejestrowana w Holandii spółka Griffin Premium RE, która działa w formule zbliżonej do REIT-ów. W przyszłości ma zostać dostosowana do nowych przepisów.
To będzie ciekawa alternatywa
Oto potencjalne korzyści z wprowadzenia REIT-ów:
– dywersyfikacja – dzięki alokacji kapitału pomiędzy różne, nisko skorelowane rynki w długim okresie czasu zyskujemy większe szanse na stabilny zysk, redukując równocześnie ryzyko;
– dochody – regularnie wypłacane dywidendy zmniejszają niestabilność portfela, zapewniając stały wzrost kapitału;
– ochrona przed inflacją – REIT-y są naturalnym zabezpieczeniem przed wzrostem cen, regularnie przynosząc stopy zwrotu wyższe od inflacji;
– skuteczność – w większości okresów wyższe stopy zwrotu niż z rynku akcji czy obligacji;
– przejrzystość – obowiązki informacyjne spółek giełdowych wymuszają przestrzeganie ładu korporacyjnego, przejrzystość prowadzenia biznesu, jak i przejrzystość całego rynku;
– płynność – mogą zostać kupione i sprzedawane niemal natychmiast, podobnie jak inne akcje notowane na giełdzie.
Podsumowując: historyczne dane pokazują, że REIT-y zapewniają wysoki poziom dochodów bieżących, ochronę przed inflacją i dywersyfikację ryzyka. Kiedy pojawią się wreszcie na GPW, będą bardzo interesującą alternatywą dla akcji i obligacji i cennym uzupełnieniem portfela inwestycyjnego.
Co powinieneś wiedzieć?