Inwestycje Alternatywne: Nieruchomości

Branża nieruchomościowa zrobiła najwięcej milionerów i miliarderów niż wszystkie inne branże razem wzięte. Nieruchomości są najpopularniejszą inwestycją alternatywną na świecie. 77% ludzi mających ponad 1 milion dolarów ma część aktywów zainwestowanych w nieruchomościach. Po latach kryzysu na rynku nieruchomościowym inwestorzy (przynajmniej za oceanem) znów dostrzegają potencjał jaki drzemie w nieruchomościach. W Polsce ceny nieruchomości od 7 lat spadają czyżby 7 lat chudych i 7 lat tłustych?

cinque-terre-279013_640

http://pixabay.com

4 metody inwestycji w nieruchomości

Istnieją zasadniczo 4 metody inwestycji w nieruchomości: bezpośredni zakup nieruchomości, zakup certyfikatów funduszy inwestujących w nieruchomości, zakup obligacji spółek inwestujących w nieruchomości lub też inwestycje w spółki deweloperski.

Podstawową metodą inwestycji w naszym kraju jest zakup bezpośrednio nieruchomości. Niewątpliwie zaletą takiej inwestycji jest duży udział w zarzadzaniu nieruchomością przez inwestora do których należą wybór: rodzaju nieruchomości, lokalizacji i sposób finansowania.  Inwestycja bezpośrednia w nieruchomości wiąże się z poniesieniem znacznych nakładów inwestycyjnych na początku inwestycji, co znacznie ogranicza krąg inwestorów. Przy tak wielkim poziomie nakładów inwestycyjnych, inwestorzy często nie mają środków aby zdywersyfikować swoje inwestycje. Właściciele nieruchomości całkowicie zawierzając swoje aktywa koniunkturze na rynku nieruchomości, która może być bardzo zmienna. Niewątpliwie największa wadą przy kupnie bezpośrednio nieruchomości jest skrajnie niska płynność inwestycji. W przypadku zapotrzebowania inwestora na gotówkę, nie można inwestycji łatwo spieniężyć a raz podjętą decyzję ciężko skorygować.

Drugim sposobem inwestycji w nieruchomości jest inwestycja w jednostki uczestnictwa, bądź też certyfikaty inwestycyjne funduszów inwestujących w nieruchomości.  Niewątpliwie zaletą takiego rozwiązania jest dużo niższy próg wejścia w inwestycję, niż w przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości (ceny jednostek  uczestnictwa zaczynają się od 100zł). Dodatkową zaletą takiego inwestowania jest dość wysoka płynność inwestycji (zainwestowane środki powinniśmy odzyskać maksymalnie w ciągu tygodnia) oraz bark konieczności zarządzania inwestycją. Największą wadą takiego sposobu inwestowania, jest konieczność zapłacenia opłaty za zarzadzanie (która wynosi około 2-4% rocznie zainwestowanych środków oraz około 20% zysków).

Jeżeli inwestor nie chce ponosić nadmiernego ryzyka a jednocześnie chce inwestować w nieruchomości dobrym rozwiązaniem może okazać się inwestycja w dług oparty na nieruchomościach. W Stanach Zjednoczonych bardzo popularne są MBS (Mortgage Backed Securities) – czyli instrumenty dłużne zabezpieczone wartością nieruchomości. W Polsce rynek ABS nie jest rozwinięty i jedyną (zbliżona możliwością), pozostaje inwestycja w obligacje spółek deweloperskich oraz budowlanych zabezpieczonych nieruchomościami. W ostatnim jednak czasie, ze względu na słabość rynku Catalyst oraz polskiego prawa, które pozostawia oszustów praktycznie bezkarnie – inwestycje te okazały się być bardzo nietrafione.

Ostatnim sposobem aby skorzystać na wzroście cen nieruchomości pozostaje zakup akcji spółek deweloperskich. Ten rodzaj inwestycji wiąże się z bardzo dużym ryzykiem gdyż spółki te są pro cykliczne. W przypadku boomu na rynku nieruchomości, akcje tych spółek powinny bardzo mocno zyskiwać, natomiast w przypadku spadku wartości nieruchomości akcje te powinny spadać mocniej niż ceny nieruchomości. Dodatkową zaletą w porównaniu do innych rodzajów inwestycji jest bardzo wysoka płynność większości spółek deweloperskich oraz bardzo niskie koszty transakcyjne związane ze zbywaniem i nabywaniem akcji.

Typy nieruchomości i czynniki wpływające na wartość inwestycji

Jeżeli już wybierzemy w jaki sposób chcemy zainwestować w nieruchomości warto, też poznać typy inwestycji w nieruchomości. Do wyboru mamy inwestycje w: biura, magazyny, centra handlowe, hotele oraz domy jednorodzinne i mieszkania. W zależności od tego w jaki typ nieruchomości zainwestujemy inne czynniki będą oddziaływać na wartość naszej inwestycji. Przykładowo najważniejszym czynnikiem determinującym wartość inwestycji powierzchni biurowej są: wzrost gospodarczy, wzrost zatrudnienia. Poniżej zaprezentowano tabelę opracowaną przez CFA Institute prezentującą główne rodzaje nieruchomości i czynniki wpływające na wartość inwestycji.

  Wzrost PKB Wzrost Zatrudnienia Wzrost Sprzedaży detalicznej Wzrost populacji Różnica między popytem a podażą na nieruchomości
Centra handlowe 1 3 2 4 4
Biura 1 2 5 4 3
Przemysłowe 1 5 2 3 4
Domy-wielorodzinne 1 2 5 2 4
Magazyny 1 3 5 2 4
Ochrony-zdrowia 1 4 5 2 3
Hotele 1 2 5 4 3

1- Najbardziej istotne; 5- najmniej istotne

Źródło: CFA Institute

 

Opłacalność inwestycji w nieruchomości

Stopy zwrotu jakie można osiągnąć inwestując w nieruchomości powinny być niższe stopy osiągane z akcji ale wyższe niż w przypadku obligacji skarbowych. Podobnie ryzyko, zgodnie z teorią finansów,  powinno być wyższe niż w przypadku obligacji ale niższe niż w przypadku akcji.

 

3 komentarzy

  1. avatar
    Tomasz Wyłuda,

    Wiele firm deweloperskich ma trudności ze płynnością np: Gant, BBI, Trust. Nieruchomości były budowane z pieniędzy z emisji obligacji. Obligacje już są wymagalne dlatego deweloperzy wyprzedają nieruchomości po bardzo niskich cenach. Niektórzy nawet się nie wyrobili jak: Gant, BBI czy Trust dlatego są wnioski o upadłość. Z drugiej strony obecne firmy deweloperskie (które przetrwały) pozbyły się konkurencji a klienci mają okazję do zakupów jaka się pewnie długo nie powtórzy. W długim terminie jednak ceny nieruchomości w Polsce będą pod wpływem negatywnych tendencji demograficznych.

  2. avatar

    Mario póki co nic nie zwiastuje wzrostu popytu, za to napływ nieruchomości przejętych przez banki w wyniku niespłacania hipotek rośnie i będzie rósł w przyszłości.

  3. avatar

    Może i ceny obecnie spadają, ale myślę, że z czasem popyt się zwiększy a za tym i ceny 😉

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.