Z hipoteką lżej

Lata 2004-2006 to okres dynamicznych zmian na rynku nieruchomości. Rosnące ceny mieszkań w połączeniu z wyżem demograficznym sprawiły, iż popularne stało się zaciąganie kredytu hipotecznego. Późniejszy kryzys znacząco osłabił dalszy rozwój tego rynku. Obecnie coraz więcej mówi się natomiast o terminie odwróconego kredytu hipotecznego.

Według specjalistów boom na tego rodzaju produkty prawdopodobnie będziemy obserwować, kiedy na emeryturę będą przechodziły osoby, których wypłaty świadczenia z ZUSu i OFE nie wystarczą na godziwą dalszą egzystencję. Może to nastąpić w okresie najbliższych 5-10 lat.

Zgodnie z definicją tzw. odwrócona hipoteka to transakcja lub umowa zawierana pomiędzy osobą fizyczną, a (najczęściej) instytucją finansową, która umożliwia systematyczne korzystanie z zamrożonego w nieruchomości kapitału. Po okresie wypłaty nieruchomości będzie ona stanowiła własność instytucji finansowej, z którą zostanie podpisana wspomniana umowa. Kwota środków do dyspozycji ogółem i wypłacana stopniowo w ratach, zależeć będzie przede wszystkim od wieku właściciela nieruchomości. Ważna będzie również płeć posiadacza nieruchomości oraz czasem także jego stan zdrowia.

Jak się okazuje odwrócona hipoteka już działa. Taką ofertą dysponują tzw. prywatne fundusze hipoteczne. Z języka angielskiego w użyciu znajdują się takie terminy jak: reverse mortgage, lifetime mortgage oraz equity release. Specjaliści wskazują, że obecnie w naszym kraju funkcjonuje produkt, który można by podciągnąć pod termin equity release, co w wolnym tłumaczeniu znaczy uwalnianie wartości majątku, w tym przypadku z mieszkania.

Dodatkowo trzeba wspomnieć o ryzyku związanym z funkcjonowaniem prywatnych funduszy hipotecznych. Ryzyko to wynika z faktu, iż działalności funduszy nie jest nadzorowana i nie muszą one spełniać żadnych wymogów kapitałowych. Teoretycznie więc, nawet dowolna firma, nawet z minimalnym kapitałem może działać pod szyldem funduszu hipotecznego. W skrajnie pesymistycznym przypadku może pojawić się zatem problem z wypłatą należnego świadczenia.

Z sukurs rynkowi przyszło jednak Ministerstwo Finansów przygotowując założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Oferty bankowe będą prawdopodobnie różniły się od ofert firm prywatnych:

1) podstawowa różnica tyczy się własności nieruchomości. Przy funduszach hipotecznych, sprzedający w momencie podpisania umowy nie jest już właścicielem nieruchomości. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych, klient pozostanie co do zasady właścicielem nieruchomości aż do śmierci, po której rozstrzygnie się kwestia zaspokojenia praw strony finansującej;

2) klient będzie mógł dokonać wyboru formy wypłaty świadczenia. Będzie można otrzymać całą kwotę od razu, lub w formie miesięcznych wypłat. Przy czym okres, przez jaki będą dokonywane wypłaty będzie z góry określony;

3) co najważniejsze odwrócone kredyty hipoteczne będą mogły udzielać tylko instytucje podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego;

4) Ministerstwo Finansów zaproponowało również mechanizm, który polegać będzie na tym, że zawierając umowę odwróconej hipoteki nadal można pozostawić rodzinie część spadku;

Do kogo skierowana jest usług odwróconej hipoteki, kto będzie mógł z takiej usługi skorzystać? Dotychczas fundusze hipoteczne oferowały usługę reverse mortgage osobom będącym w wieku powyżej 65 lat. Można przypuszczać, że banki zaoferują swoją usługę przy zbliżonej dolnej granicy wieku. Celem jest wsparcie osób w momencie obniżenia świadczeń przy przejściu na emeryturę, oraz  z drugiej strony ograniczenie ryzyka wystąpienia sytuacji, w której suma wierzytelności przewyższyłaby wartość nieruchomości, co czyniłoby transakcję nieopłacalną dla finansującego.

Nie wszystko jest jednak tak piękne, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Do wyliczenia kwoty świadczenia brana jest bowiem pod uwagę tylko część dzisiejszej wartości nieruchomości. Specjaliści wskazują, że w krajach, w których tego typu produkt funkcjonuje, do wyliczenia wartości świadczenia przyjmuje się od 15% do 75% rynkowej wartości nieruchomości. Pozostała kwota stanowi swego rodzaju zabezpieczenie dla finansującego, np. w momencie spadku wartości nieruchomości, czy przeżycia przez klienta okresu zakładanego w momencie podpisania umowy.

Mariusz Puchałka
Analityk giełdowy

Niniejsza publikacja jest publikacją handlową, została przygotowana przez ING Securities Spółka Akcyjna w Warszawie wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). ING Securities Spółka Akcyjna w Warszawie dołożyła należytej staranności w celu zapewnienia, iż zawarte informacje nie są błędne lub nieprawdziwe w dniu ich publikacji, jednak ING Securities Spółka Akcyjna w Warszawie i jej pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność, jak również za wszelkie szkody powstałe w wyniku wykorzystania niniejszej publikacji lub zawartych w niej informacji.

2 komentarzy

  1. avatar

    I tak nie będzie żadnej emerytury. Popatrzcie na GPW krwawy czerwony kolor i co tu dają reguły inwestowania – panika na maksa. nie rozumiem tego nagle po załatwieniu sprawy USA wszyscy przejrzeli na oczy i panikują że jest totalnie źle

  2. avatar

    Emerytura coraz bardziej niepewna Pomysl z odwrocona hipoteka wydaje sie dobry Ciekawe tylko co powie rodzina na decyje o oddaniu nieruchomosci bankowi Moze znajdzie sie jakis kompromis

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.